TVA et CIBS : Ce qui change pour vos opérations immobilières au 1er septembre 2026

L'ordonnance du 17 décembre 2025 recodifie l'ensemble des règles de TVA dans un nouveau code

Derrière l'apparence d'une recodification « à droit constant », plusieurs modifications substantielles affectent en profondeur les acteurs de l'immobilier.

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1. Une recodification présentée comme neutre, mais qui ne l'est pas

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L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les règles de TVA du Code général des impôts (CGI) vers le livre II du Code des impositions des biens et services (CIBS), avec une entrée en vigueur prévue au premier septembre 2026.

L'administration fiscale présente ce texte comme une recodification « à droit constant », c'est-à-dire sans modification de fond. La réalité est bien différente. Le CIBS adopte un nouveau plan qui s'éloigne de celui de la directive TVA (2006/112/CE), un nouveau vocabulaire systématiquement différent de celui de la directive, et de nouvelles définitions qui intègrent des décisions de jurisprudence, parfois de manière inexacte.

Le rescrit du 18 février 2026 (BOI-RES-TVA-000253) ouvre une consultation publique après la publication de l'ordonnance. Cette méthode inhabituelle illustre le manque de concertation préalable et amplifie l'insécurité juridique pour les praticiens.

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2. TVA sur VEFA : un changement d'exigibilité aux conséquences majeures

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L'article 269, 2-a bis du CGI, qui règle l'exigibilité de la TVA sur les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) lors de chaque versement correspondant à l'avancement des travaux, n'est pas reconduit dans le CIBS.

Le CIBS renvoie aux règles générales de l'article L 214-2, selon lesquelles la TVA sur une livraison de bien est exigible lors du fait générateur — soit la réception des travaux — ou lors des encaissements d'acomptes antérieurs.

Concrètement :

• Phase de travaux : la situation reste inchangée, les encaissements cadencent l'exigibilité
• À la réception des travaux : le solde de TVA deviendra exigible immédiatement, sans attendre les encaissements ultérieurs

Cette modification peut créer un décalage significatif de trésorerie pour les opérateurs de construction-vente, qui devront acquitter la TVA sur le solde du prix avant d'avoir encaissé les fonds correspondants. Une anticipation contractuelle et financière est indispensable.

3. TVA sur marge : une réécriture issue de la jurisprudence CJUE

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Le régime de la taxation sur marge (anciennement article 268 du CGI) avait déjà été fragilisé par l'arrêt Icade Promotion SAS de la CJUE du 30 septembre 2021. Le CIBS en tire les conséquences.

L'article L 221-18 du CIBS maintient ce régime pour les terrains à bâtir et immeubles anciens lorsque leur qualification est identique à l'acquisition et à la revente.

Deux conditions nouvelles s'ajoutent avec l'article L 221-19 :

• L'achat doit avoir été effectué en vue de la revente
• L''acquisition doit avoir supporté une TVA rémanente, c'est-à-dire que le vendeur initial avait acquis en régime de TVA sans pouvoir déduire cette taxe

Les nouvelles conditions modifient substantiellement les stratégies d'acquisition et de revente pour les marchands de biens et les promoteurs. Un audit de vos opérations en cours s'impose avant le 1er septembre 2026.

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4. Crédit-bail immobilier : une requalification aux effets dévastateurs

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L'article L 211-36, alinéa 2 du CIBS assimile certains contrats de crédit-bail à des ventes de biens lorsque la valeur résiduelle (prix de levée d'option) est nulle ou symbolique, en intégrant la jurisprudence CJUE issue de l'arrêt MBFS UK Ltd du 4 octobre 2017. Cette requalification est lourde de conséquences : une livraison d'immeuble n'est pas soumise aux mêmes règles de TVA qu'une location (exonérations, option pour la taxation, exigibilité immédiate sur la totalité du prix). Tout le modèle économique du crédit-bail immobilier peut s'en trouver bouleversé. Cette mesure a été introduite sans concertation préalable avec les opérateurs du secteur.

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5. Option pour la TVA des locations : une suppression silencieuse mais pénalisante

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L'article L 221-27 du CIBS ouvre l'option pour la taxation à toutes les locations de biens immeubles autres que les logements — ce qui est une extension bienvenue aux terrains nus. En revanche, les dispositions de l'article 260, 5° du CGI ne sont pas reprises : l'option devient impossible pour les locations de logements résultant d'un bail conférant un droit réel (bail réel solidaire, bail emphytéotique…). Cette suppression discrète pénalise fortement les opérations menées dans le cadre de l'accession sociale à la propriété (BRS notamment) et les projets de transformation de bureaux en logements, deux secteurs en plein développement.

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6. Logement social : un mécanisme d'ajustement du taux dérogatoire complexifié

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La politique du logement social est largement préservée sur le fond, mais l'article L 221-53 du CIBS instaure un mécanisme d'appréciation « continue » du taux de TVA sur toute la durée de régularisation (3, 10 ou 15 ans selon les cas). Ce dispositif crée une situation inédite où une même opération peut avoir deux redevables distincts — l'un pour la part de taux dérogatoire, l'autre pour le complément éventuel — et un taux légalement indéterminé pendant plusieurs années. Au-delà de sa complexité, ce mécanisme semble incompatible avec la directive TVA qui fixe le taux applicable à la date du fait générateur.

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7. L'opposabilité des commentaires administratifs en question

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La sécurité juridique en droit fiscal repose largement sur l'opposabilité des commentaires de l'administration (Bofip, rescrits, réponses ministérielles) au titre des articles L 80 A et L 80 B du LPF. L'article 46, I-1° de l'ordonnance prévoit un mécanisme de continuité, confirmé par le rescrit du 18 février 2026. La jurisprudence du Conseil d'État en matière de garantie des articles L 80 A et L 80 B du LPF est restrictive : cette garantie ne vaut que si les dispositions du CIBS reprennent sans modification de fond celles du CGI. Or, comme nous l'avons vu, plusieurs dispositions sont bel et bien modifiées. La doctrine administrative ne protégera le contribuable que là où rien n'a changé — précisément là où il n'en aurait pas besoin.

Ce qu'il faut faire avant le 1er septembre 2026

Parmi les actions prioritaires pour les opérateurs immobiliers :

• Auditer les contrats de crédit-bail en cours au regard de la nouvelle requalification
• Revoir les modèles contractuels de VEFA pour anticiper le changement d'exigibilité sur le solde
• Identifier les opérations en cours susceptibles de bénéficier (ou non) de la TVA sur marge
• Vérifier les opérations BRS et de transformation bureaux-logements affectées par la suppression de l'option
• Sécuriser les rescrits individuels obtenus avant le 1er septembre 2026
• Suivre l'évolution de la partie réglementaire du CIBS, qui ne sera pas finalisée avant l'entrée en vigueur

Nous pouvons vous accompagner et sommes à votre disposition pour échanger sur vos besoins.

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Me Ugo Vianez

Avocat associé - Spécialiste en Droit Fiscal