IFI et biens professionnels : quelles exonérations possibles ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne en principe l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus par les particuliers, directement ou via des sociétés.

Pourtant, certains de ces biens peuvent être qualifiés de biens professionnels et être totalement exonérés d’IFI.

Cette exonération est subordonnée au respect de conditions strictes.

Pour les entrepreneurs, dirigeants et professions libérales, bien maîtriser ce régime est un levier majeur d’optimisation patrimoniale.

1. Quand un bien immobilier devient-il un « bien professionnel » à l’IFI ?

Le Code général des impôts exclut de l’assiette de l’IFI les actifs professionnels répondant aux conditions posées aux articles 975 et 976.

En pratique, un bien ou droit immobilier peut être qualifié de bien professionnel à l’IFI lorsqu’il est :

• Effectivement affecté à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale
• Utilisé dans le cadre d’une activité exercée à titre professionnel : exercice habituel, caractère personnel et démarche lucrative
• Rattaché à l’activité principale du redevable ou d’un membre de son foyer

À défaut de remplir ces conditions, l’actif immobilier imposable reste un actif taxable à l’IFI.

2. IFI et biens professionnels dans l’exploitation individuelle

Pour l’entrepreneur individuel, les biens ou droits immobiliers affectés à son activité principale peuvent être exonérés d’IFI en tant que biens professionnels.

Les conditions sont les suivantes :

• L’activité doit relever d’une catégorie éligible (BIC, BA, BNC, activité libérale, etc.)
• L’activité doit être exercée par le contribuable, son conjoint / partenaire / concubin notoire ou leurs enfants mineurs
• L’activité professionnelle doit être exercée à titre principal
• Le bien doit être effectivement affecté à l’exploitation de l'activité professionnelle

Les biens loués nus, même si le propriétaire s’y consacre à plein temps, sont en principe regardés comme relevant de la gestion d’un patrimoine privé et non comme des biens professionnels pour l’IFI.

À l’inverse, certains schémas, comme la location meublée ou la location d’établissements commerciaux équipés, peuvent, sous conditions, transformer des biens immobiliers en actifs professionnels exonérés d’IFI.

3. IFI, biens professionnels et participation dans des sociétés

La qualification de biens professionnels à l’IFI est également centrale lorsque le patrimoine immobilier est logé dans une société.

Dans cette situation, il convient de distinguer suivant que la société est assujettie au régime des sociétés de personnes ou à l'impôt sur les sociétés.

Les sociétés de personnes

Les biens immobiliers affectés à l’activité éligible d’une société de personnes peuvent être qualifiés de biens professionnels pour l’associé soumis à l’IFI, si :

• La société exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale
• Le redevable (ou un membre de son foyer) y exerce son activité professionnelle principale de manière effective
• Les biens sont affectés à cette activité éligible

Dans ce cas, les actifs immobiliers concernés, détenus la société, sont exonéré de l’IFI en proportion de la participation du redevable de l'impôt.

Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés

L'exonération au titre des biens professionnels est subordonnée au fait que le redevable remplisse plusieurs conditions cumulatives :

• Exercer effectivement dans la société l’une des fonctions de direction limitativement énumérées et être régulièrement nommé
• Percevoir une rémunération normale au titre de ces fonctions, représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels
• Détenir au moins 25% des droits de vote (sous réserve des aménagements lorsque la participation représente plus de 50% du patrimoine brut ou pour certains gérants relevant de l’article 62 du CGI)
• Veiller à ce que l''actif soit bien affecté à l’activité opérationnelle de la société

Les biens et droits immobiliers affectés à l’activité éligible de la société sont exonérés d’IFI à hauteur de la participation du redevable.

Le cas particulier des holdings animatrices

Les sociétés holdings animatrices de leur groupe peuvent également permettre d’exclure certains immeubles de l’IFI en tant que biens professionnels.

Lorsque la holding participe activement à la politique du groupe et rend des services spécifiques (administratifs, juridiques, comptables, financiers ou immobiliers), les actifs immobiliers affectés à cette activité peuvent bénéficier de l’exonération IFI dans les mêmes conditions que ceux d’une société opérationnelle.

Le caractère animateur de la société holding est fréquemment questionné par l'Administration fiscale.

Il est donc impératif de le documenter afin de sécuriser la situation fiscale de la société et des associés.

4. Zoom IFI et « biens professionnels » en matière immobilière

Plusieurs situations fréquentes illustrent l’importance de la qualification IFI des biens professionnels :

• Location meublée : Lorsque les seuils de recettes (plus de 23 000 euros) et de revenus (plus de 50% des revenus du foyer dans certaines catégories) sont atteints, l’activité peut être considérée comme commerciale, les immeubles loués meublés pouvant alors constituer des biens professionnels exonérés d’IFI, sous réserve d’une activité exercée à titre principal. À l’inverse, les loueurs en meublé non professionnels voient leurs immeubles imposés à l’IFI
• Immeubles loués nus : La location nue est, sauf exception, analysée comme une activité civile de gestion de patrimoine privé, excluant la qualification de biens professionnels IFI, même en cas d’investissement important en temps et en moyens.
• Les SCI de détention de locaux professionnels : Les parts de SCI peuvent être qualifiées de biens professionnels, mais uniquement à hauteur de la fraction représentative des immeubles effectivement affectés à l’activité éligible du redevable (exploitation individuelle ou société opérationnelle qu’il dirige ou dans laquelle il exerce sa profession principale)
• Les Biens ruraux et GFA : Certains biens ruraux, notamment lorsqu’ils sont donnés à bail à long terme ou par l’intermédiaire de parts de GFA ou de groupements agricoles fonciers, peuvent constituer des biens professionnels totalement exonérés d’IFI ou, à défaut, bénéficier d’une exonération partielle selon les conditions de location, la durée des baux et la qualité du preneur.

Ces régimes, très techniques, appellent une analyse au cas par cas.

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Alex Avocats accompagne les entrepreneurs, dirigeants, professions libérales et familles dans l’analyse de la qualification IFI de leurs biens immobiliers et de leurs biens professionnels, la structuration ou la réorganisation (exploitation individuelle, SCI, sociétés opérationnelles, holdings animatrices, GFA, etc.) pour optimiser l’IFI sans fragiliser la sécurité juridique et la sécurisation documentaire et la gestion des contrôles pour défendre la qualification de biens professionnels devant l’administration ou les juridictions

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Me Ugo Vianez

Avocat associé - Spécialiste en Droit Fiscal